| 貸主様仮承諾金提案内容 | | --- | | | | 設備 | 不具合内容 | 仮承諾金(税込み) | 備考 | | トイレ | 便チョロ | 33,000円 | | | 便器排水詰まり | 33,000円 | ※入居者過失了承しない時 | | | 温水洗浄便座 | 33,000円 | | | 換気扇 | 33,000円 | | | 水栓 | 33,000円 | | | 床・便器設置面から漏水 | 55,000円 | | キッチン | 水栓 | 66,000円 | | | 排水詰まり | 33,000円 | ※入居者過失了承しない時 | | | ディスポーザー | 55,000円 | ※本体交換 | | | コンロ | 33,000円 | | | 報知器系 | 33,000円 | | 洗面 | 洗面水栓 | 55,000円 | | | 排水詰まり | 33,000円 | ※入居者過失了承しない時 | | | 換気扇 | 33,000円 | | | ブレーカー | 55000円 | | 浴室 | 給湯器 | 55,000円 | | | 電気温水器 | 55,000円 | | | 水栓 | 88,000円 | | | 暖房乾燥機 | 33,000円 | | | 排水詰まり | 33,000円 | ※入居者過失了承しない時 | | | 排水栓 | 22,000円 | | | ポップアップ式水栓 | 33,000円 | | | 浴槽パッキン | 33,000円 | | | 鏡 | 33,000円 | | | 扉 | 33,000円 | | | スライドバー | 33,000円 | | 洋室 | エアコン | 44,000円 | | | ストーブ | 44,000円 | | | 照明 | 33,000円 | | | スイッチ | 22,000円 | | | インターネット | 33,000円 | | | テレビ | 33,000円 | | | インターホン | 33,000円 | | | 鍵 | 33,000円 | | その他 | 漏水調査 | 55,000円 |

| Ver. | 250113 | | --- | --- | | 目次（クリックしてジャンプ） | | 仕様変更対応 | | テレビ・インターネット | | 給湯器 | | 追い炊き配管の仕組み | | 電気温水器 | | セントラルヒーティング | | 蓄熱ストーブ | | 灯油ストーブ | | 照明 | | 分岐水栓 | | ブレーカー | | 鍵（基礎知識） | | 鍵（差し込み） | | 鍵（タッチキー） | | 排水詰まり | | エアコン | | ディスポーザー・ガス・電気コンロ | | トイレ・温水洗浄便座 | | 減免申請 | | 水栓 | | 換気扇 | | インターホン | | 火災報知器・ガス警報器 | | ガラス熱割れ | | 所有者登録について | | 寒波への備え | | 更新履歴 |

| | | FAQバックナンバー | ||| --- | | | | | | ＊入電時対応不明な案件が発生した場合に入力する。 | | | | ＊入電時入力必須項目　　　　枠内　≪日付・案件番号・悩んだ点≫　のみ入力する。【注意】バックナンバーの為、入電後必要項目入力し、不明点は上席へ確認の上進める。 | | | | ＊リーダー以上の上席にて≪正しい方法≫含め、簡略化し統一した文章にて置き換え入力する。（カテゴリが増えた際は追加していく） | | | | ＊検索時、クライアント/分類での検索もしくは、列：F、GにてF8　検索する。 | | | NO. | 日付 | 案件番号 | クライアント | 分類 | 初回申し出内容（要点のみでOK） | 即決（もしくは誤った対応となった）できない理由 | 考え方 | チェック日 | チェック者 | | 例 | 1 | 45203 | 23000000 | DAR | 住まいるレスキュー | 既に駆け付けサービス（住まいるレスキュー）が訪問し見積が到着している。入居者は住まいるレスキューでの対応希望。 | 営業店へ相談か、オーナーへSPから連絡かの判断に迷った。 | 「どこに」見積が到着しているのか記載が無いため、詳細な状況が分かりませんが、基本的な考え方は以下の通りです。 | 46337 | 鈴木常務 | | | | | | | | | | 　住まいるレスキューは基本的に入居者直収のみとなり、貸主への売り掛けが出来ない。よって、貸主負担で進める場合は別業者を手配せざるを得ないというのが基本的な考え方となり、その旨入居者へ案内する。 | | | | | | | | | | どうしても、入居者が引かない場合は、貸主連絡し了承が得られれば、入居者が一旦立て替えて支払い、後日営業店を通じての精算という手がとれる。 | | | | | | | | | | 　しかし、稀に売り掛け対応可能だという訪問業者もいる。その場合は、住まいるレスキュー側から貸主へ連絡し承諾をとってもらえばよい。住まいるレスキューの運営会社は大京アステージとなっており、当然貸主情報は持っている。 | | | | | | | | | | 　万が一、急ぎの場合や、住まいるレスキュー側がすぐに貸主情報を確認できない場合などは、当社から貸主連絡して住まいるレスキューから連絡が入る事と情報開示の承諾を得て業者に伝えれば良い。その後の対応は請求含め一切当社は絡まない。 | | | | | | | | | | 　ポイントとして、住まいるレスキューはこちら（DAR）のサービスでは無い事。入居者はそのサービスを使って駆け付けさせるのは自由だが、結果的に無償・有償問わず、住まいるレスキューでの作業完了を修理受付センターが担保したり責任を負う必要は無い。 | | | | | | | | | | 入居者には「基本、建物管理会社が提供する分譲オーナー向けのサービスの様なので、今後、賃貸でお住まいのお客様は賃貸管理会社である弊社の修理受付センターにご相談頂いた方がスムーズかと思われます。」とお伝えして良いです。 | | 例 | 2 | 45203 | 23000001 | DAR | 住まいるレスキュー | 駆け付けサービスに連絡し既に訪問しており、費用案内されている。このまま作業可能で業者を変更されたくない。 | SPからオーナーへその旨案内し仕入金額をそのまま案内し費用の清算方法について情報開示の了承いただくか営業店依頼か判断つかず。 | NO.1と同様 | 46337 | 鈴木常務 | | 例 | 3 | 45203 | 23200000 | HN | 入居者手配業者 | 既に業者を呼んでおり修繕済だが費用は賃貸なのでオーナーに持ってもらいたい | 費用についてオーナーへ相談してよいかわからない。 | 　通常使用における設備の不具合であれば貸主に費用負担責任があるわけだが、貸主にも業者を選択する権利がある。よって、この費用を必ず貸主が支払うか責任があるかというと微妙であり白黒つけづらい。 | 46337 | 鈴木常務 | | カテゴリ（D） | | | | | | | | | | 　実際の対応方法で言えば、当社の対応範囲である「入居中の専有部の営繕業務」には含まれるので、貸主報告して支払いを了承するか確認して、入居者が支払い前であれば、貸主情報の開示承諾をとって業者に伝え、直請求となる。支払い後で領収書があれば清算は管理会社を通じてと言う話になるが、どちらの場合にせよ急ぎでなければ、事前に営業店に一報を入れておいた方が良い。 | | | 4 | 45226 | 23009876 | DAR | PM | | 営業店定休の場合で、急ぎでない場合にPM対応リストの【基準】か対応欄の【特記】が優先されるか悩んだ。 | 　まず、そもそも担当部署は営業店ではなくプロパティマネジメント課となります。プロパティマネジメント課は定休日がありません。 | 46338 | 鈴木常務 | | DAR | | | | | | | | | | 　また、PM対応リストの「対応方法」欄の中の「基準」と「特記」という欄ですが、どちらも内容に食い違いがありませんので、どちらかが優先されるという事はありません。 | | | | | | | | | | 　本件ヴィアーレ新寺では「基準」欄に「PM担当がｵｰﾅｰ対応を行ない、PM担当者指示のもと手配。」とあり、「特記」には「仮承諾金額　3万円　※本物件はプロパンガスで、東北ガスにてメンテナンス契約あり。TEL022-258-6711　給湯器(リモコン含む)・ビルトインガスコンロ・ルームエアコン・洗浄便座は東北ガスにて修理、交換対応を無償で行う。」とあります。この二つは全く矛盾しておらず「貸主が修理の際に仮承諾金額3万円を了承しているものの、PM担当者の指示がないと手配は出来ない」という解釈となります。 | | | | | | | | | | 　案件の履歴を読むとPMマネージャーから何故勝手に手配しているのだと問い合わせが入っており、当社担当が「仮承諾3万」と書いてあるからだと返答していますが、これは見当違いだという事です。 | | | 5 | 45230 | | DAR | 緊急連絡先 | 信義物件にて、営業店が定休や長期休暇中に入居者がお待ちいただけない内容/ライフラインに関わる緊急の相談が入り先行手配したが33,000円を上回る金額で有った。 | 担当営業店の緊急連絡先へ手配相談するか。 | 　まず、初期対応として、マニュアルの「信義房屋（シンギフサヤ）不動産物件フロー」ページに記載がある通り、緊急案件があった場合は先行手配です。 | 46337 | 鈴木常務 | | HN | | | | | | | | | | 　そして、現地訪問をしてその場で出来る修理が33,000円を超える場合ですが、業務ハイパーリンクの「休暇中　信義物件フロー | | | | | | | | | | 」にもある通り、金額関わらず作業を進めさせます。本体交換が必要な場合は、営業店の緊急連絡先に相談で良いです。これは、個別の貸主の場合と同様です。 | | | | | | | | | | | | 　マニュアルの記載の仕方が分かりにくかったでしょうか？こう書いて欲しいとか何か要望があれば是非聞かせて下さい。 | | | 6 | 45230 | | DAR | 緊急連絡先 | 信義物件にて、営業店が定休や長期休暇中に入居者がお待ちいただけない内容/ライフラインに関わる緊急の相談が入った。 | 担当営業店の緊急連絡先へ手配相談するか。 | NO.5と同様 | 46337 | 鈴木常務 | | リアル | | | 7 | 45230 | | DAR | 緊急連絡先 | ライフラインに支障のある内容で、入居者が貸主連絡後の手配了承しない。 | 担当営業店の緊急連絡先へ手配相談するか。 | 先行手配をします（管理委託形態「A 先行手配NG」等を除く）。 | 46337 | 鈴木常務 | | 山研 | | | | | | | | | | マニュアルのシート6「新規受付」のトークスクリプトを参照して下さい。 | | | | | | | | | | ライフラインに支障がある事案を放置しない考えです。 | | | 8 | 45230 | | DAR | 緊急連絡先 | 先行手配していたが本体交換が必要な内容や金額の修繕が必要となった。 | 担当営業店の緊急連絡先へ手配相談するか。 | 緊急案件で先行手配し、本体交換が必要な場合は、担当営業店の指示を仰ぎます。現地に業者がおりその場で作業できる場合は、営業店の緊急連絡先に連絡します。その場で出来ない場合は、見積を取得（内容がわかれば必ずしも書面で取得する必要は無い）し同じく営業店連絡して指示を仰ぎます。ライフラインに支障がある事案を放置しない考えですが、本体交換では費用が高額となり自己承諾を得る際にトラブルに発展する可能性があるため、クライアントより事前相談を求められています。 | 46337 | 鈴木常務 | | はぎわら（鎌倉） | | | 9 | 45230 | | HN | 緊急連絡先 | 【HN→貸主連絡】ライフラインに支障のある内容で、入居者が貸主連絡後の手配了承しない。 | 担当営業店の緊急連絡先へ手配相談するか。 | 戸別物件：５万以内の修繕は進める。本体交換が必要な場合、5万円を超える修繕の場合はＨＮ緊急連絡先へ連絡。但し、区画情報の貸主顧客メモに注意事項が入っている場合は、注意事項に従って対応する。 | 46339 | 見上 | | はぎわら（金沢） | | | | | | | | | | ＰＭ物件：基本はメーカーor立会い業者即手配。立会い業者が対応していない時間帯の場合は、第一ビルメンテナンスもしくはセンター業者を先行手配。但し、区画情報の貸主顧客メモに注意事項が入っている場合が多い為、注意事項に従って対応する。 | | | | | | | | | | ※基本的には金額関わらず進める。万が一、常識の範囲外の高額修理（例えば30万の修理）は担当携帯に連絡する | | | 10 | 45230 | | HN | 緊急連絡先 | 【HN→貸主連絡】ライフラインに支障は無いが、入居者お待ちいただけない。 | 担当営業店の緊急連絡先へ手配相談するか。 | 入居者様へお待ちいただくよう案内した上でも納得しない場合は緊急案件と同じ扱いとなる為、No9と同様 | 46339 | 見上 | | キタセツ | | | 11 | 45240 | | HN | 緊急連絡先 | 【SP→貸主連絡】貸主連絡つかずお待ちいただけない場合。 | 担当営業店の緊急連絡先へ手配相談するか。 | ５万以内の修繕は進める。本体交換が必要な場合、5万円を超える修繕の場合はＨＮ緊急連絡先へ連絡。但し、区画情報の貸主顧客メモに注意事項が入っている場合は、注意事項に従って対応する。 | 46339 | 見上 | | 櫻井工業 | | | 12 | 45240 | | HN | 緊急連絡先 | 【SP→貸主連絡】現地からの報告で費用が高額、または本体交換が必要な内容で貸主連絡取れず入居者が待てない場合。 | 担当営業店の緊急連絡先へ手配相談するか。 | ５万以内の修繕は進める。本体交換が必要な場合、5万円を超える修繕の場合はＨＮ緊急連絡先へ連絡。但し、区画情報の貸主顧客メモに注意事項が入っている場合は、注意事項に従って対応する。 | 46339 | 見上 | | DAR/HN | | | 13 | 45240 | | HN | 入直 | 入直の為立ち合い業者を手配したが時間外や長期休暇で対応不可と回答がきた場合 | 担当営業店の緊急連絡先へ手配相談するか。 | HN営業開始までお待ちいただけない場合 | 46339 | 見上 | | | | | | | | | | 戸別物件：５万以内の修繕は進める。本体交換が必要な場合、5万円を超える修繕の場合はＨＮ緊急連絡先へ連絡。但し、区画情報の貸主顧客メモに注意事項が入っている場合は、注意事項に従って対応する。 | | | | | | | | | | ＰＭ物件：基本はメーカーor立会い業者即手配。立会い業者が対応していない時間帯の場合は、第一ビルメンテナンスもしくはセンター業者を先行手配。但し、区画情報の貸主顧客メモに注意事項が入っている場合が多い為、注意事項に従って対応する。 | | | | | | | | | | ※基本的には金額関わらず進める。万が一、常識の範囲外の高額修理（例えば30万の修理）は担当携帯に連絡する | | | 14 | 45240 | | HN | PM | 【PM】立会業者またはメーカーを手配するが、立ち合い業者が時間外や長期休暇で対応不可と回答がきた場合。 | 担当営業店の緊急連絡先へ手配相談するか。 | 第一ビルメンテナンスもしくはセンター業者を先行手配。但し、区画情報の貸主顧客メモに注意事項が入っている場合が多い為、注意事項に従って対応する。 | 46339 | 見上 | | カテゴリ2（E） | | | | | | | | | | ※基本的には金額関わらず進める。万が一、常識の範囲外の高額修理（例えば30万の修理）は担当携帯に連絡する | | | 15 | 45240 | | HN | 緊急連絡先 | ライフラインに支障の有る内容で、被害が拡大する恐れが有る漏水で対応方法が本体交換しかない。尚且つHN及び貸主に連絡が取れない場合。 | 担当営業店の緊急連絡先へ手配相談するか。 | 戸別物件：ＨＮ緊急連絡先へ連絡。連絡がつかない場合は、対応を進める。ライフラインに支障がある事案を放置しない考えです。 | 46339 | 見上 | | | | | | | | | | PM物件：基本的には金額関わらず進める。万が一、常識の範囲外の高額修理（例えば30万の修理）は担当携帯に連絡する | | | 16 | 45240 | | HN | 緊急連絡先 | 違法駐車のクレームが入り警察へ連絡するようお伝えしたが拒否された場合。 | 担当営業店の緊急連絡先へ手配相談するか。 | 戸別物件：ＢＭ会社へ対応依頼。 | 46339 | 見上 | | 住まいるレスキュー | | | | | | | | | | PM物件：原則は警察連絡で案内してください。 | | | | | | | | | | ※駐車場代やタクシー代の負担を求められた場合は、翌営業日に担当部署より連絡しますと伝え、念のため領収書等を保管しておくよう案内する。どうしてものときは・・・現地出動の必要が有る場合には第一ビルメンテに出動依頼をする。 | | | 17 | 45240 | | HN | 緊急連絡先 | 騒音のクレームが入ったが、HNが長期休暇中や定休日で営業開始まで入居者がお待ちいただけない。 | 担当営業店の緊急連絡先へ手配相談するか。 | 今できる事は調査の手配を取る事になる事を説明し、調査で手配を取るかどうかを提案する。直接騒いでいる居住者に注意等が出来ない為、休日夜間帯で出来る事は調査だけと説明し、警察への連絡をお願いしてください。 | 46339 | 見上 | | 共用部 | | | | | | | | | | 第一ビルメンテナンスにて、騒音原因の調査と騒音計を使用した騒音レベルの調査を行うことができます。ただし、居住者への注意等の対応はできません。 | | | 18 | 45250 | | DAR | 入居者手配業者 | 入居者自身で探した業者で工事を進めたいと連絡が入った。 | 入居者で手配した業者はキャンセルして頂き、貸主連絡後にSPで業者手配する旨を案内しても、入居者の手配した業者で作業を進めたいと言われた際はどうすればよいのか。 | 入居者が業者手配してしまった時の基本的な対応としては、 | 46375 | 鈴木常務 | | 営業店対応依頼 | | | | | | | | | | ①作業前であれば、ＳＰにてセンター業者再手配。 | | | | | | | | | | ②作業後支払い前であれば、貸主および営業店の承諾を得たのち入居者業者から貸主直請求。 | | | | | | | | | | ③作業後支払い後であれば、貸主および営業店の承諾を得たのち営業店経由で清算。 | | | | | | | | | | となります。 | | | | | | | | | | ①のケースで再手配を入居者がどうして納得しない場合ですが、まず、貸主の設備ですから入居者が好きに決める権利はない事は念頭に置いてください。 | | | | | | | | | | その上でですが、納得しない場合、まずは貸主へ連絡してどうするか確認をします。センター業者ではないので、どのような施工品質なのか、アフターフォローは万全なのか等は分かりませんので、ある程度のリスクを貸主には理解してもらった方が良いでしょう。こちらの話し方次第でどちらにでも転ぶでしょうから、入居者の温度やどんな業者なのか、工事の内容は重いのか軽いのか等を鑑みて話し方を決めます。 | | | | | | | | | | 貸主が承諾した場合は、次に営業店に連絡してその様にな話になっているので、このまま進めて良いか確認します。確認とはいっても、意味合いとしてはＳＰで決めた事にせずに、営業店も承知している事にする為なので、「良いんですか？」ではなく、「良いですよね？」のスタンスで話をして、さっさと話を詰めましょう。 | | | | | | | | | | 支払いは②③の通りです。 | | | 19 | 45295 | 23011541 | DAR | | 廊下壁紙やぶれ。入居者過失。 | 営繕振り分け表記載【フローリングの修繕やクロスのヒビ、カーペットの張替等の依頼があったらＳＰは担当DARに対し、「表装部分の対応依頼があり、退去時の原状回復の話や、手配業者、費用負担の件もあるので、DARにて手配して欲しい」と依頼する。】 対応依頼する内容と当社で対応する線引きが分からなかった。 | 基本的な考えは営繕振り分け表に記載の通りの動きで構いません。 | 46040 | 鈴木常務 | | 入居者手配業者 | | | | | | | | | | そもそも、クロスの張り替えは家具の移動等が伴い、（入居者の持ち物が多かったり、大きな物があれば費用が高くなるので、貸主としては入居者によって費用がまちまちとなる為）費用の承諾が取りにくかったりと何かと面倒です。 | | | | | | | | | | しかし、入居者過失による不具合であれば全て入居者負担となる為、話がスムーズですし、何より保険を適用が見込める案件では、大きく利益も出せる事案となる為、当社で対応するケースがあります。 | | | | | | | | | | 表層部の修繕は管理会社からやらないでくれと言われているというよりは、こちらから色々な事も絡んで大がかりなので、管理会社さんでやってもらえませんか？とお願いしてこういったルールが出来ています。よって、こちらできちんと完了まで管理出来る事案を進める分には管理会社としては何も問題がありません。 | | | 20 | 45299 | 24200093 | HN | | 洋室天井梁亀裂 | 躯体に関わる部分なので立会業者手配で良いのか分からなかった。 | そもそも躯体に関わるという認識が違うと思います。室内に躯体がむき出しなわけがありません。クロスのヒビであれば表層だけの問題で専有部の設備です。 | 46040 | 鈴木常務 | | BM | | | | | | | | | | また、この件はHNが動いて結果的に何もせずに完了となっています。 | | | | | | | | | | まずは、お客様が何を求めているのかを察知して進んで提供すべきでした。そもそも梁の所にヒビがあったとして、それに対して直ちに何とかしてほしいという人は稀なはずです。こういった連絡をしてくる多くの入居者は、ヒビを見つけたので退去時に自分のせいにされて敷金を引かれるのは困るので管理会社に言っておこう、と考えるものです。ですので、システムに履歴を残しておくので大丈夫ですよ（費用負担がないという意味ではない）と言ってあげれば済む場合が殆どです。もし、修理希望という話になった場合は、一部だけの補修は難しく、かなり広くクロスを貼り換える必要が出てきて、入居中に実施するのは現実的ではないなどの情報をお伝えし、本当に入居中に修理をするのか再考して頂くのが良いです。 | | | 21 | 45306 | 24200050 | HN | | 修理に伴う作業スペースの確保。（足場・ゴンドラ等） | 作業スペースの確保依頼だが、実際に不具合自体はあるので断るべきか受けるべきか判断に迷った。 | 修繕の対応をSPで行う場合は、それに伴う作業（足場を組む）も対応する必要があります。 | 46048 | 見上 | | PM | | | | | | | | | | 足場だけを組んで欲しい、ゴンドラを手配して欲しいという依頼に関しては、「修繕依頼」ではなく、「足場を組む」「ゴンドラを手配する」という依頼になる為、対応しません。 | | | 22 | 45315 | 24000737 | DAR | | リース契約をしている給湯器の不具合 | リース契約をしている給湯器に対し、どこまで対応をしていいのか迷った。 | まず、基本的な考え方として「契約物件の入居中の専有部の修繕」が修理受付センターの対応範囲だという事です。 | 46048 | 鈴木常務 | | 緊急連絡先 | | | | | | | | | | ですので、リースでもレンタルでもセンターで対応します。 | | | | | | | | | | そして、対応の範囲に関しては、これも基本的な考え方になりますが、 | | | | | | | | | | 「請求が業者から賃借人への直請求であれば手配まで、センターを通じて（手数料を上乗せして）請求であれば工事進捗確認および請求処理まで」となります。 | | | | | | | | | | 機器のリース契約では、一般的に月々一定の料金を払い続ける事でその機器を利用でき、メンテナンス費用は掛からない事が多いです。しかし、これは契約内容によるので契約者（貸主）を通じてリース会社へ確認が必要となります。 | | | | | | | | | | ------------------------- | | | | | | | | | | 以上となりますが、今回のケースで案件の進め方でポイントがいくつかあります。 | | | | | | | | | | ①過去案件である業者を手配していると追記がありますが、その案件ではリースの件が触れられていない為、リース会社の業者とは考えにくいです。 | | | | | | | | | | ②「三菱HPキャピタル（旧：三菱UFJリース）でリース契約している」という情報がわかりましたが、区画メモ（今回は実は一棟物件なので建物メモ）に何も情報を残していません。これは絶対にダメ。そうでないと、①の様に過去案件を都度探る無駄な仕事を生み、未来の自分の首を絞める事になります。 | | | | | | | | | | ③上記の対応方法はリース契約案件の「基本」となります。しかし、今回はお湯が出ない「緊急案件」です。 | | | | | | | | | | 緊急案件とリース案件、どちらが優先されるでしょうか？当然「緊急案件＞リース」ですよね？ | | | | | | | | | | メンテナンス費が本来かからないリース機器を有償でメーカー修理してしまっても、リース会社としては何も困りません。 | | | | | | | | | | 貸主が無駄に費用負担するだけで済みます。 | | | | | | | | | | ですので、本件の対応では、緊急なのでとにかく早急な手配が必要な事を、貸主に十分説明し、リース会社の情報がすぐに出てこないなら有償修理手配を推奨する事が重要です。 | | | | | | | | | | ④リース機器で年式も不明ですが、リブロを同時手配して現調依頼していますが、やらなくて良いです。入居者にその事を連絡していない事も問題です。 | | | 23 | 45335 | 24001353 | DAR | | お湯が出ない | 修理がかなり高額だが修理で直る可能性有。交換業者を現調させるか迷った。 | まず、対応として間違っている点は、 | 46071 | 鈴木常務 | | 入直 | | | | | | | | | | ①初回申し出内容のタイトルにしか電気温水器の記載がないので、必ず詳細欄に全ての情報を記載する事 | | | | | | | | | | ②電気温水器の机上見積もりは取らない | | | | | | | | | | ③本体交換の見積をとる際に複数のセンター業者に依頼しない | | | | | | | | | | ④メーカーに修理可否の確認をせずに手配している | | | | | | | | | | ⑤写真から机上見積もりはとらない | | | | | | | | | | | | 判断の仕方ですが、 | | | | | | | | | | 電気温水器の寿命は一般に10～15年で、10年でメーカー部品供給期間が終わります。この期間を目安にします。 | | | | | | | | | | よって、今回も最初から本体交換の方向で進めるのが基本です。 | | | | | | | | | | しかし、入居者が急いでおり交換よりも修理対応を強く望んだ場合、 | | | | | | | | | | メーカーでの修理が可能であれば、貸主に修理のリスクを伝えつつも修理の方向で進めます。 | | | | | | | | | | この件では、修理したいのか交換したいのか意思が不明確です。 | | | 24 | 45336 | 24200776 | HN | | 階下漏水（加害宅/入居者過失） | 入居者過失の階下漏水加害宅の場合、加害宅側の管理会社の立場でBMへ対応依頼をどこまで行っていいのか。 | 入居者の過失の有無は関係ありません。 | 46071 | 鈴木常務 | | | | | | | | | | 階下が管理外の場合は当社では情報がありませんので、BMを通じての対応となります。 | | | | | | | | | | BMによっては大京アステージの様に階下漏水の場合、全て引き取る所があります。 | | | | | | | | | | その為、対応をしてもらえるのかを確認しているのです。 | | | | | | | | | | 引き取る事前提でお願いしますと対応依頼する事はありません。 | | | 25 | 45341 | 23207166 | HN | | | 貸主から相見積もりの依頼があった際、管理会社から貸主へ提出するのではないか。 | そんなルールは契約書にもマニュアルにもありません。 | 46072 | 鈴木常務 | | | | | | | | | | 相見積もりを複数のセンター業者で取得しても、提出時は当社の名前で出すので相見積もりの意味が無く、 | | | | | | | | | | それでも貸主が希望する場合は、管理会社へ相談となります。 | | | | | | | | | | 管理会社から指定の業者があれば、当社から依頼して構いませんが、 | | | | | | | | | | 指定業者から発注者に対して直接提出してもらえば良いです。 | | | 26 | 45364 | 24201322 | HN | | 消火器交換希望。 | 消火器の交換を修理依頼として受けていいのか分からなかった。 | どんなものであれ、まずはどこに設置されているのかを確認します。 | 46112 | 鈴木常務 | | | | | | | | | | 専有部内にあるのであれば、それがお貸ししている設備品にあたるのかですが、これは賃貸管理会社への確認で分かります。 | | | | | | | | | | 交換するにあたっては、既存品がどういった物でどこにどの様に設置されているかが重要なので、よくヒアリングします。 | | | | | | | | | | 一般的な消火器で設置も特殊でないのであれば、センター業者でも良いです。 | | | | | | | | | | 物や設置が特殊な場合、また、センタ業者がいない地域などでは、BMに手配相談すると良いでしょう。 | | | 27 | 45464 | 24005419 | DAR | 入直 | 入直で設備を壊してしまった場合の業者手配は貸主様連絡含め当社にて対応するか。 | | 通常の入直案件と同様に、ＤＡＲから営繕対応依頼が入ったら当社にて行います。 | 46197 | 鈴木常務 | | | 28 | 45495 | 24203711 | HN | | ガラス熱割れ | 入居者保険で対応できるかどうかが現段階で不明。業者手配を進めて良いのか。 | | | 29 | 45654 | 0.6208333333333333 | DAR | 入居者手配業者 | ダスキンが、浴室照明、2基中1基中のカバーを破損させてしまった。 | 入居者が依頼したクリーニング業者や引っ越し業者が設備を破損させた場合手配手数料を乗せるか手配のみ行うか。 | 入居者手配業者に当社からの請求が可能なら当社から見積もりを出す。 | 46384 | 鈴木常務 | | | | | | | | | | ただし、聞いたこともないような会社であったり、費用を回収できないリスクがある場合はSPランクに相談を行う。 | | | 30 | 45655 | 0.5513888888888889 | | | ガスコンロからIHコンロに交換してほしい。 | ガスエアコンから電気エアコンに変更することもあるため対応していいと思った。 | ガスエアコンから電気エアコンにする場合、ガス管の閉栓作業は行うが、コンセントは流用できる。そのため何か造作する必要がない。ガスコンロからIHへ交換する場合、単純に交換は出来ず、コンセントを新たに設置する必要がある。造作となるため、本来当社で対応する内容では無い。造作をせざるを得ない理由が有ればSPランクにまずは確認し判断を仰ぐ。対応を行う場合はリスク説明を充分に行い、顧客へは本来対応外であることを報告の上対応を行う。 | 46385 | 小林 | | | 31 | | | 32 | | | 33 | | | 34 | | | 35 | | | 36 | | | 37 | | | 38 | | | 39 | | | | | | | | | | | カテゴリ3（J） | | | 40 | | | | | | | | | | | 鈴木常務 | | | 41 | | | | | | | | | | | 見上 | | | 42 | | | | | | | | | | | 蝶名林 | | | 43 | | | | | | | | | | | 長野 | | | 44 | | | | | | | | | | | 小林 | | | 45 | | | 46 | | | 47 | | | 48 | | | 49 | | | 50 | | | 51 | | | 52 | | | 53 | | | 54 | | | 55 | | | 56 | | | 57 | | | 58 | | | 59 | | | 60 | | | 61 | | | 62 | | | 63 | | | 64 | | | 65 | | | 66 | | | 67 | | | 68 | | | 69 | | | 70 | | | 71 | | | 72 | | | 73 | | | 74 | | | 75 | | | 76 | | | 77 | | | 78 | | | 79 | | | 80 | | | 81 | | | 82 | | | 83 | | | 84 | | | 85 | | | 86 | | | 87 | | | 88 | | | 89 | | | 90 | | | 91 | | | 92 | | | 93 | | | 94 | | | 95 | | | 96 | | | 97 | | | 98 | | | 99 | | | 100 | | | 101 | | | 102 | | | 103 | | | 104 | | | 105 | | | 106 | | | 107 | | | 108 | | | 109 | | | 110 | | | 111 | | | 112 | | | 113 | | | 114 | | | 115 | | | 116 | | | 117 | | | 118 | | | 119 | | | 120 | | | 121 | | | 122 | | | 123 | | | 124 | | | 125 | | | 126 | | | 127 | | | 128 | | | 129 | | | 130 | | | 131 | | | 132 | | | 133 | | | 134 | | | 135 | | | 136 | | | 137 | | | 138 | | | 139 | | | 140 | | | 141 | | | 142 | | | 143 | | | 144 | | | 145 | | | 146 | | | 147 | | | 148 | | | 149 | | | 150 | | | 151 | | | 152 | | | 153 | | | 154 | | | 155 | | | 156 | | | 157 | | | 158 | | | 159 | | | 160 | | | 161 | | | 162 | | | 163 | | | 164 | | | 165 | | | 166 | | | 167 | | | 168 | | | 169 | | | 170 | | | 171 | | | 172 | | | 173 | | | 174 | | | 175 | | | 176 | | | 177 | | | 178 | | | 179 | | | 180 | | | 181 | | | 182 | | | 183 | | | 184 | | | 185 | | | 186 | | | 187 | | | 188 | | | 189 | | | 190 | | | 191 | | | 192 | | | 193 | | | 194 | | | 195 | | | 196 | | | 197 | | | 198 | | | 199 | | | 200 | | | 201 | | | 202 | | | | 45315 |

| ★質問蓄積シート★ ※質問した人が記入する箇所⇒青　回答した人が記入する箇所⇒ピンク | | --- | | | | 日付 | 質問者 | 回答者 | 案件番号 | 質問内容 | 回答内容（※質問者が正しく内容を理解できているかアウトプットする場とする） | 回答者チェック欄（※回答した内容を質問者が正しく理解できているかを確認し、質問内容・回答内容に相違ない場合はチェックを入れる） | 分類（小林用） | | 45932 | 寺田 | 長野 | 25008470 | 作業指示可否確認。現地作業員から依頼書記載の承諾金税込23000円を超えてしまう（税込24200円）と連絡が入り、当日工事が可能だが作業指示して良いか質問。 | 貸主様承諾金額を確認→税込44000円のため作業指示 | 長野 | 現場連絡・提案 | | 45932 | 寺田 | 小林 | 25008529 | 貸主に訪問日報告でいいか質問。 あと、承諾金は44000円ですが依頼書の中身が現地見積となっているので重要F作成しますか？ | 承諾金をもらっているため現地見積ではない。そのため重要F作成もしなくてよい。 | 小林 | 社内ルール | | 45932 | 大内 | 長野 | なし | 貸主に担当支店（仙台店や札幌店などの所有物件の管理支店）の連絡先を聴かれているが、教えていいか？ | 貸主はどこに賃貸管理をお願いしているのか関係性を考える。 大京穴吹不動産に賃貸管理をお願いしているのに連絡先を教えない理由はないため、伝えてよい。 | 長野 | 運用・サービス | | 45933 | 遠藤 | 見上Mgr | 25003466 | 4月に階下漏水をBMへ対応依頼し、完了していた案件。10/3時点で未解決との入居者からの連絡あり。早期解決のため、BMへ状況確認し、必要に応じてSPで業者手配を提案予定。BMに依頼していた案件が復活した時点で新規立ち上げとなるのか。このままBMへの依頼で完了する可能性もあるため、SP手配に切り替わった時点で新規案件を立ち上げるのか | 当日ＢＭへ連絡しクローズできれば作成不要ですが、 ・4月で完了していた案件であること ・ＳＰからDARやBMへ確認中で手が離せていないのであれば手間がかかっているため新規案件作成する。 | | 案件分け | | 45934 | 和田 | 蝶名林LD | 25007550 | トイレ・脱衣所換気扇が吸い込まないではなく、逆流している案件。メーカーにて訪問したが機器に異常無し。 2年前原状回復業者にて交換しているが、改めて設備業者でいいか、原状回復業者へ依頼の方が良いか。 原状回復業者は交換後何度かアフターで訪問しており入居者様の対応について不振がある旨前回の履歴に記載がある旨踏まえ相談。 | 貸主様へも状況説明済みの為、 改めてセンター業者（設備業者）手配でよい。 | | 運用・サービス | | 45937 | 寺田 | 小林CF | 25008609 | 作業指示可否確認。PM物件で承諾金記載なし、見積の指示となっていたが作業員から本日作業可能で見積をメールしていると入電あり。後日訪問になると金額がかさむと仰せ。 | PM課に連絡して確認。 | 小林 | 現場連絡・提案 | | 45937 | 遠藤 | 宮崎CF | 25008007 | ベランダ給湯器の目の前にリビングエアコン（残置物）の室外機が設置されている。給湯器交換には室外機の移動も必要で別途費用が掛かる。この費用はどちらが負担になるのかDARへ確認でいいか。 | SPで判断できる内容ではないのでDARへ確認でいい。 室外機移動によりエアコンが壊れて交換が必要になった場合の費用負担も確認する。 | 宮崎 | 対応依頼 | | 45938 | 寺田 | 長野LD | なし | 浴室暖房乾燥機のリコール対応が完了したら完了報告はもらったほうがいいか？ | 完了したら当社へ報告してもらう必要がある（掲示板周知あり）。 | 長野 | 運用・サービス | | 45938 | 寺田 | 長野LD | 25008618 | 現地作業員から本日作業できるが承諾金を超えると言われた。貸主様からは税別4万の承諾金をいただいているが、作業金額が概算税別41000円と言われている。いくらで貸主様に話をすればいいか。 | 作業してみて追加金額がかかる可能性があると言われている為、多めに税別55000円以内と伝えるよう指示。 | 長野 | 現場連絡・提案 | | 45938 | 寺田 | 永澤CF | 25203866 | 製品情報についてHNへメール報告したいがシステム下部からのメールから報告か、Gメールからか？ | どちらでもいい。システムから該当の項目なければGメールから テンプレート使用してメールするようにとのこと。 | | 運用 | | 45938 | 寺田 | 永澤CF | 25204125 | 請求先変更できるかどうか業者に確認中だが、業者からは入居者への直収になる旨の説明をセンターからしてもらわないと業者からは説明できないと言われ、変更可否の確認ができなかった。どうすればいいか。 | 請求先変更できるかできないかで入居者様へ請求する金額が変わるため再度確認するようにとのこと。 | | 運用・サービス | | 45938 | 寺田 | 永澤CF | 25008686 | 手配相談で貸主様より10年間は無償で対応できる保険があるのでそれで進めるようにと指示があったが設備保証などの記載がなく何のことかわからない。 | 営業店へ契約について確認する。 | | 45939 | 遠藤 | 小林CF | 25008698 | BMで調査費請求予定でしたが、調査費だけでも最大で20万見てほしいと言われBMへ報告→申請してみないと全額降りるかわからないと言われた。調査しても原因不明の場合もあるのとまだ上階が原因とは確定していないが上階の貸主様へそのまま伝えていいのか。 | 了承取れないのであればSPの業者キャンセルするだけ。SP伝えていい。原因が不明でもSPが請け負うことはないのでそのまま上階の貸主へ伝える。貸主様にご用命を受けて手配をすることになるので、必要性をしっかり説明した上でも提案に納得されない場合は、説得まではしなくて良い。 | 小林 | 現場連絡・提案 | | 45939 | 和田 | 永澤CF | 25008668 | キッチン水栓交換（既存タカギ製）で貸主様へ承諾金超えてしまうとお伝えしたところ、 承諾金内で対応できるよう別メーカーや安価品確認依頼あり。承諾金に近づけることができず相談。 | メーカータカギにて水栓交換も行っているため 机上見積依頼してみるよう指示あり | | 現場連絡・提案 | | 45939 | 遠藤 | 野口さん | 25007792 | 貸主より戸車（3箇所）の交換を行っているが戸車の１個の値段が単純に3で割り6000円なのか質問有り。業者へ確認したところ定価はないと言われた。案内としては「定価はないのでどうしても材工・技術料等含めた金額となる」でいいか。他に言い回しはあるか。 | もう一度業者へ確認する。 定価がないと伝えたら貸主より金額はかかるはずと言われたときに回答ができない。製品を購入するのに費用がかからないことはないので定価がないと言われたら、定価ではなく大体どのくらいの金額で見ればいいのか、もしくは作業とセット販売のため単体での金額の提示ができないのか聞き方を変えて引き出す。 | 野口 | 現場連絡・提案 | | 45942 | 籾山 | 永澤CF | 25006344 | エアコン不具合で内部部品交換が必要だが、冷媒管がつぶれていたため冷媒管の交換も必要。メーカーは冷媒管交換対応不可のため、リブロを手配。冷媒管交換費用をしてから部品交換になるが、冷媒管交換費用と部品交換費用は合わせて設備保証（10万円）対象か、別々（10万円・10万円）で対象か。 | 費用は合わせて設備保証（10万円）対象。2つの作業合わせて、設備保証対象（税込11万円）の超過分が貸主負担となる。設備保証対象範囲目安表の項目（機器名称）で、「エアコン」の中に部品と配管が対象となっている為、1設備（エアコン）に対する保証金額（10万円）になる。これが例えば浴室でバスタブ・壁・水栓の交換が必要な場合、バスタブ・壁で10万円迄、水栓で10万円迄が保証対象になる。（水栓は単独で項目があるから） | | 運用・サービス 設備保証 | | 45942 | 大内 | 永澤CF | 25008828 | 入直案件で、原状回復業者が触れてない箇所で戻ってきたので貸主へ手配相談した際に、 退去する時に全部見ていただいのになぜ見つけられなかったのか。 触れていない箇所だったとお伝えしましたが、それは点検の確認漏れと言う事なのか。 また出張点検費かかるのはおかしくないですか。整理してまた連絡してきてくださいと言われ 次の対応について相談。 | 私たちは説得係ではないので、納得されないのであれば営業店へ戻す。 入直で営業店から戻ってきて、SPから貸主へ連絡して、 納得してくれる方もいれば納得されない方もいる。 | | 現場連絡・提案 運用・サービス | | 45942 | 遠藤 | 永澤CF | 25008411 | C6貸主で①浴室扉と聞いていたが、洗面所の扉の事だった。調整済みで費用が発生している。貸主Fへの引継ぎには未完了として作業進めていいか確認するように引継ぎされている。（1）ヒアリングをしたうえで浴室と聞いていたため、設備保証であげられないのか（2）貸主がキャンセルした時、どうなるのか。また行き違いが起きるので事実を話した方がいいのではないか。 | （1）このケースは該当しない。（2）貸主が了承しなければSPで請け負うため、そのまま状況を伝えていい。 | | 運用・サービス 設備保証 | | 45943 | 遠藤 | 野口さん | 25008698 | 階下漏水調査結果、竪管が原因でした。4月からの漏水でBMへ依頼していたがSPで仕切り直ししていた案件。（1）本来であればＢＭへ対応依頼ですが、ＢＭ業者と上階入居者が日程調整ができないことでＳＰで対応していたので業者が竪管の対応可能であればＳＰでこのまま対応になるのか。 | 竪管の修繕はＢＭへ依頼する。時間がかかろうが、ＳＰは専有部の修理のみになるので対応しない。ただし、ＤＡＲには前もってＳＰでは対応しないことまた催促が入るかもしれないことは報告しておく。 | 野口 | 運用・サービス 設備保証 | | 45943 | 髙橋 | 小林 | 25204533 | ＨＮから貸主連絡案件。ＳＰから①～⑦の修理依頼をＨＮへ報告したところ、「修理が必要なものは対応、 使用に支障がないものはそのままになります。」とのみＨＮから回答あり。 出張費の了承や費用について一切記載がないため2業者手配が必要になる可能性から説明が必要か。 | 相手が誰であろうと、当社としての提案をする。この案件はそもそも 当社から提案もせずに貸主連絡をＨＮへ丸投げしていたため、このような回答になってしまっている。よってこちらの提案内容のご案内から 仕切り直しが必要。 | 小林 | 現場連絡・提案 | | 45944 | 寺田 | 永澤CF | | 業者より依頼書の金額を少し超えてしまうが作業していいかどうかの確認。部材あり、当日作業可能。 | 依頼書の指示には税込23000円までと記載あるが貸主様承諾金額は税込44000円のため手数料を乗せても税込44000円の承諾金額を超えないため作業指示出してもいい。 | | 現場連絡・提案 | | 45944 | 和田 | 小林CF | 25007884 | 階下漏水。業者が入居者と15日間日程調整が進んでいない。どう進めたらいいか。 | 入居者への調整はＳＰでもできる為、業者には任せきりにせずＳＰで先導して動く。 業者には最短工事日確認し入居者への連絡はＳＰからかける。 | 小林 | 社内ルール ブランディング | | 45946 | 和田 | 長野LD | 25008913 | エアコン交換見積作成時の概要　※リサイクル費●●/収集運搬費7,000円が諸経費に含まれております。について、 リサイクル料金は原価でいいのか、収集運搬費用は7000円固定か確認。 | リサイクル料金は原価を入れ、収集運搬費用は7000円固定でいい。 | 長野 | 社内ルール | | 45946 | 寺田 | 長野LD | 25204633 | 入居者連絡の内容について。入居者が業者手配をするのかどうかを確認するのか？大京では基本的にはSPからの手配をすると思うが、HNでは協力業者を手配しなくてもいいということか？ または業者手配のタイミングを保険加入があるかどうかわかってから手配するのかを確認すればいいのか？ | まず、保険加入しているかどうかは追記から確認できる。また入居者加入の保険がＨＮ指定ではないため、保険申請は入居者自身で行う。入居者が保険の手続きを行うので協力会社での業者手配を必ずするようにとは言えないため入居者で業者手配をするかどうかを確認している。入居者手配となった場合は完了報告書の写真などをＨＮへ送っていただくようご案内する。 | 長野 | | 45947 | 籾山 | 長野LD | 25008991 | 集合ポストは大京に対応依頼ですが、指定業者の情報と共にSPで対応するように指示があり。再度対応依頼をし返した方が良いのか、今後この物件で集合ポストの不具合があったら貸主へ指定業者手配の了承をいただき、貸主直の対応で良いのか確認の上でSP対応としたほうがいいのか。 | 指定業者の手配はSPでして良い。ただ、今後この物件で郵便ポストの依頼があった場合に一律同じ対応（指定業者手配、貸主直請求）でいいか確認。貸主へ都度手配先確認電話をするのは控えたいので、依頼を受ける→貸主直で即手配で終わらせたい。※その旨確認で大京へメール返信済み | 長野 | 運用・サービス | | 45948 | 大内 | 永澤チーフ | 25007867 | 大京へ見積メール送る際は新規で立ち上げて送る。対応依頼送って大京から返事来ていたとしても、返信で送らない。 絶対新規で立ち上げ。 | 貸主の場合は返信で送る。 | | 45948 | 大内 | 永澤チーフ | 25009046 | 給湯器キッチン側のリモコンの液晶部分の不具合だったとしても、リモコンの型式ではなく給湯器本体の型式確認する。 | マルチリモコンだった場合本体の特定ができない為。 | | 45948 | 遠藤 | 永澤CF | 25007510/25008581 | ②貸主③④入居者保険案件。現地調査済みで見積もり到着している。④貸主からの要望を確認したところ長期出張中につき、再検討に時間を要しご迷惑をおかけいたしますので、再検討分につきましては辞退したい。②は見積もり通り作業可能と返信あり。すでに現調しており、②には出張点検費含められないため、今後の対応について相談。 | ②は仕入金額のみで対応できるのか確認。③④辞退であれば別業者で仕切りなおすしかない。 →そもそも長期出張中という内容から今後の依頼に関わる為対応出来ない理由を業者へ確認が必要。なるべく業者切り替えし無駄な費用と時間を要すことは避けたい。保険申請をしても部屋全体の巾木については保険の認定は下りない為オーナーが補修か所のみの対応では納得せず巾木全部を交換するよう強い希望がある場合には希望通りの対応について営業店へ確認必要。10/21蝶名林 | 蝶名林 | | 45952 | 寺田 | 小林CF | 25009160 | 入居者様からの新規申し出内容について。玄関鍵がマンション前で盗難された、今後の対応についてどうしたらいいか。 | 盗難されたことに対しての報告と今後の対応についての確認の2つの依頼があるので切り分けて考える。盗難されたことに対しては営業店へ報告。今後の対応については鍵の複製をしたいのか、鍵交換をしたいのか、まずは入居者の要望を確認する。 | | 45978 | 遠藤 | 野口さん | 25008965 | 概要に記載しているレストパルの認識についてあっているか。設備保証でメーカー訪問しているが、本体交換のための調査はしていないので発注になった場合は現調が必要ですが、対応不可の場合は出張点検費がかかる。本体交換するための現地調査ですが、設備保証であげられるのか。 | 認識相違なし。補足：レストパル＝古い設置法ではない。見栄えがいいからこそ修理するときに今回のようなケースになる。出張点検費になるので設備保証で請求可能。 | 野口 | | 45978 | 遠藤 | 野口さん | 25008581 | 貸主様へ巾木の中間報告について。保険申請予定。今後貸主負担を案内する可能性もあるため各所確認中とふわっとした報告にしたい。他にいい報告があるか。 | 保険会社へ確認していることをそのまま伝えていい。伝えていけない理由もないし万が一貸主負担の案内になった場合も連絡がしやすくなる。また選定している巾木の種類なども報告が必要であれば今のうちに伝えておく。 | 野口 | | 45980 | 河原 | 小林CF | 25009536 | 複数物件貸主様より「対応中物件の案件と別物件の修理請求について家賃相殺をしてください」とメール到着。 該当物件がPM物件で、弊社から請求書を大京宛に送っている案件かつ未入金分が複数あり、どの案件を指している不明な 状態。恐らく弊社手配修繕の案件だが、請求書は既に大京PMへ送っている為、貸主様へ詳しく詳細を聞いてから引継ぎを 行うか、最初から大京PMへ対応依頼を行うかどちらで進めるべきか。 | 請求書は既に大京PMへ送っており、当社では相殺で処理されたのか等 詳細が不明の為、大京PMへ対応依頼で進める。 | | 45989 | 遠藤 | 野口さん | 25205045 | 24201012ですいぱとで対応歴あり。洗面水栓に排水栓の操作部がついていて水栓交換実施している。排水栓のヘッドの不具合で訪問したが引棒についても日本製の規格に適した部品に交換させていただきましたと報告あり。なぜかわからないが費用が掛かることに違和感を感じる。費用かかるのであれば作業進めずに事前に報告するべきではないか。 | 引棒は前回の水栓交換時にセットになっているはずだが、海外製品で特殊であったため流用している。前回交換していれば良かったのと現場からの報告時に無償で対応すると言われているので考慮するべき。作業員に考慮してほしいことを相談する。 | 野口 | | 45989 | 遠藤 | 野口さん | 2500941 | メーカーからの見積もりが大まかすぎるため問い合わせ予定。（金額も高額）他に確認しておくべきことはあるか。また大まかではあるが作業内容は記載はあるのでそのまま提出するのもありか。 | 予定している問い合わせ内容の確認のみでいい。作業内容記載はあるが高額なので確認はした方がいい。 | 野口 | | 45991 | 遠藤 | 野口さん | 25205386 | ②壁のヒビでも通常通りSPから貸主様へ連絡でいいか。 | 「室内修繕」であれば壁のヒビでもSPから貸主様へ連絡 | 野口 | | 45993 | 寺田 | 那花さん | 25008931 | 貸主手配となっているが貸主様から手配業者名を入居者様へ伝えてほしいと言われた。営業店に依頼するべき内容か。 | 営業店へ対応依頼をする。ただし営業店定休日の場合は当日のみ修理受付センターで対応し翌日以降に営業店へ依頼する。 | | 45994 | 寺田 | 小林CF | 25205254 | 業者へ作業時の写真について送付するよう指示していたが、作業員が作業完了時に新旧の部品の写真しかない、作業時の写真を撮り忘れていたと話あり。そのため貸主様へ説明し、新旧の部品の写真のみでいいと了承を得てその旨業者に伝えて新旧部品の写真を送るように指示していたが、作業員は写真送付なしと認識していた。写真送付となると写真代500円が新たに発生するとのこと。どうするか？ | 新旧部品の写真を送付するよう指示していたのに間違いはない。今更写真代と言われても困るため、写真代を負担できないか業者に確認する。 | | 45994 | 寺田 | 小林CF | 25008805 | 見積連絡でアスベスト調査未実施の旨お伝えし、見積案内とあったが、見積書の項目にアスベスト調査の項目がないのでどういう意味か。 | アスベストが含まれているかを調査するには20-30万と高額な費用がかかり、また時間もかかってしまう。そのため調査をせずにアスベストが含まれているとみなして見積の項目の中にアスベスト処分費を含めた見積にしている。 | | 46000 | 遠藤 | 宮崎CF | 25205449 | 浴室壁直付けシャワーフック。下の段のみ交換後に業者よりデザインが若干変わると報告あり。 | 同じものは設置できないのか、入居者OKなのか確認したうえでそのまま貸主様へ報告していい。 | | | | | 26000429 | | 46057 | 大内 | | なし | 追記した案件番号がわからない時はどうしたらいいのか | HM進捗状況一覧を選択して、検索日時を追記した日にする。更新の日を選択する。 | | 46058 | 遠藤 | 野口さん | 26000765 | 弊社の利益がないので手を放したい | 入居者様には改善しない場合のみ連絡入れていただくようにする。DARには貸主様が郵送でパッキンを送り入居者様ご自身で交換していただくことになりました。貸主様より進捗確認などが入りましたら御社へ報告いたしますのでご対応をお願いいたしますと依頼する。 | 野口 | | 46059 | 遠藤 | 野口さん | 26001151 | ④入居者へ清掃案内でいでしょうか。 | ダクト内は入居者様で対応できる範囲か不明なのでDARへ指示を仰ぐ | 野口 | | 46071 | 寺田 | 小林CF | 26200518 | 貸主Fで電気温水器で再度手配相談できないか記載があるが、どういうことか。 | 申し出内容からまずは水栓メーカーを手配したが推薦人問題がなかったため次に不具合の可能性がある電気温水の点検調査ができないか相談するということでした。電気温水器に問題がないとなった場合には配管に不具合ないか確認する流れとなる。 | | 46071 | 遠藤 | 野口さん | 26300024 | 浴室換気扇交換するには浴室の天井を外さないといけない。営業店へ依頼していいか | 表層部にも変わるので依頼していい | 野口 | | 46088 | 遠藤 | 永澤CF | 26200921 | 1アクション以上対応しているのでHNへ戻していいか | 戻していい。3/3の依頼も本体であれば戻していい。 | | 46104 | 遠藤 | 宮崎LD | 26002227 | 相殺で処理予定ですが、事情があり6-7月の入金でもいいかDARより相談あり。安易に了承していいのか。 | 業者へ5月の支払いのため、5月中には入金してほしいことを伝える。どうしてもという場合は仕方ないと伝える。 | 宮崎 | | 46104 | 遠藤 | 宮崎LD | 26001757 | 現調も済んだが、保険認定されなかった。SP間に入っていたが業者へ直収でいいか。 | どちらでも間違いではないが基本は直収にする。入居者は業者名も把握しており、SPとの関係性や金額について聞かれたときにきちんと説明できるのであれば間に入ってもいい。但し、高額の場合に入金を中々頂けないとSPで追う必要が出てくるので、高額の場合は間に入らない方がいい。 | 宮崎 | | 46129 | 遠藤 | 永澤ＣＦ | 26003642 | 専有部と共用部でそれぞれ鳩の被害について、対応依頼があったが案件を分けるべきかどうか。 | 依頼について連絡元は同じの為、案件は分けず一つの案件の作成で良い。 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | 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| | || | | | 質問内容 | 回答内容（※質問者が正しく内容を理解できているかアウトプットする場とする） | | 作業指示可否確認。現地作業員から依頼書記載の承諾金税込23000円を超えてしまう（税込24200円）と連絡が入り、当日工事が可能だが作業指示して良いか質問。 | 貸主様承諾金額を確認→税込44000円のため作業指示 | | 貸主に訪問日報告でいいか質問。 あと、承諾金は44000円ですが依頼書の中身が現地見積となっているので重要F作成しますか？ | 承諾金をもらっているため現地見積ではない。そのため重要F作成もしなくてよい。 | | 貸主に担当支店（仙台店や札幌店などの所有物件の管理支店）の連絡先を聴かれているが、教えていいか？ | 貸主はどこに賃貸管理をお願いしているのか関係性を考える。 大京穴吹不動産に賃貸管理をお願いしているのに連絡先を教えない理由はないため、伝えてよい。 | | 4月に階下漏水をBMへ対応依頼し、完了していた案件。10/3時点で未解決との入居者からの連絡あり。早期解決のため、BMへ状況確認し、必要に応じてSPで業者手配を提案予定。BMに依頼していた案件が復活した時点で新規立ち上げとなるのか。このままBMへの依頼で完了する可能性もあるため、SP手配に切り替わった時点で新規案件を立ち上げるのか | 当日ＢＭへ連絡しクローズできれば作成不要ですが、 ・4月で完了していた案件であること ・ＳＰからDARやBMへ確認中で手が離せていないのであれば手間がかかっているため新規案件作成する。 | | トイレ・脱衣所換気扇が吸い込まないではなく、逆流している案件。メーカーにて訪問したが機器に異常無し。 2年前原状回復業者にて交換しているが、改めて設備業者でいいか、原状回復業者へ依頼の方が良いか。 原状回復業者は交換後何度かアフターで訪問しており入居者様の対応について不振がある旨前回の履歴に記載がある旨踏まえ相談。 | 貸主様へも状況説明済みの為、 改めてセンター業者（設備業者）手配でよい。 | | 作業指示可否確認。PM物件で承諾金記載なし、見積の指示となっていたが作業員から本日作業可能で見積をメールしていると入電あり。後日訪問になると金額がかさむと仰せ。 | PM課に連絡して確認。 | | ベランダ給湯器の目の前にリビングエアコン（残置物）の室外機が設置されている。給湯器交換には室外機の移動も必要で別途費用が掛かる。この費用はどちらが負担になるのかDARへ確認でいいか。 | SPで判断できる内容ではないのでDARへ確認でいい。 室外機移動によりエアコンが壊れて交換が必要になった場合の費用負担も確認する。 | | 浴室暖房乾燥機のリコール対応が完了したら完了報告はもらったほうがいいか？ | 完了したら当社へ報告してもらう必要がある（掲示板周知あり）。 | | 現地作業員から本日作業できるが承諾金を超えると言われた。貸主様からは税別4万の承諾金をいただいているが、作業金額が概算税別41000円と言われている。いくらで貸主様に話をすればいいか。 | 作業してみて追加金額がかかる可能性があると言われている為、多めに税別55000円以内と伝えるよう指示。 | | 製品情報についてHNへメール報告したいがシステム下部からのメールから報告か、Gメールからか？ | どちらでもいい。システムから該当の項目なければGメールから テンプレート使用してメールするようにとのこと。 | | 請求先変更できるかどうか業者に確認中だが、業者からは入居者への直収になる旨の説明をセンターからしてもらわないと業者からは説明できないと言われ、変更可否の確認ができなかった。どうすればいいか。 | 請求先変更できるかできないかで入居者様へ請求する金額が変わるため再度確認するようにとのこと。 | | 手配相談で貸主様より10年間は無償で対応できる保険があるのでそれで進めるようにと指示があったが設備保証などの記載がなく何のことかわからない。 | 営業店へ契約について確認する。 | | BMで調査費請求予定でしたが、調査費だけでも最大で20万見てほしいと言われBMへ報告→申請してみないと全額降りるかわからないと言われた。調査しても原因不明の場合もあるのとまだ上階が原因とは確定していないが上階の貸主様へそのまま伝えていいのか。 | 了承取れないのであればSPの業者キャンセルするだけ。伝えていい。原因が不明でもSPが責任を請け負うことはないのでそのまま上階の貸主へ伝える。貸主様にご用命を受けて手配をすることになるので、必要性をしっかり説明した上でも提案に納得されない場合は、説得まではしなくて良い。 | | キッチン水栓交換（既存タカギ製）で貸主様へ承諾金超えてしまうとお伝えしたところ、 承諾金内で対応できるよう別メーカーや安価品確認依頼あり。承諾金に近づけることができず相談。 | メーカータカギにて水栓交換も行っているため 机上見積依頼してみるよう指示あり | | 貸主より戸車（3箇所）の交換を行っているが戸車の１個の値段が単純に3で割り6000円なのか質問有り。業者へ確認したところ定価はないと言われた。案内としては「定価はないのでどうしても材工・技術料等含めた金額となる」でいいか。他に言い回しはあるか。 | もう一度業者へ確認する。 定価がないと伝えたら貸主より金額はかかるはずと言われたときに回答ができない。製品を購入するのに費用がかからないことはないので定価がないと言われたら、定価ではなく大体どのくらいの金額で見ればいいのか、もしくは作業とセット販売のため単体での金額の提示ができないのか聞き方を変えて引き出す。 | | エアコン不具合で内部部品交換が必要だが、冷媒管がつぶれていたため冷媒管の交換も必要。メーカーは冷媒管交換対応不可のため、リブロを手配。冷媒管交換費用をしてから部品交換になるが、冷媒管交換費用と部品交換費用は合わせて設備保証（10万円）対象か、別々（10万円・10万円）で対象か。 | 費用は合わせて設備保証（10万円）対象。2つの作業合わせて、設備保証対象（税込11万円）の超過分が貸主負担となる。設備保証対象範囲目安表の項目（機器名称）で、「エアコン」の中に部品と配管が対象となっている為、1設備（エアコン）に対する保証金額（10万円）になる。これが例えば浴室でバスタブ・壁・水栓の交換が必要な場合、バスタブ・壁で10万円迄、水栓で10万円迄が保証対象になる。（水栓は単独で項目があるから） | | 入直案件で、原状回復業者が触れてない箇所で戻ってきたので貸主へ手配相談した際に、 退去する時に全部見ていただいのになぜ見つけられなかったのか。 触れていない箇所だったとお伝えしましたが、それは点検の確認漏れと言う事なのか。 また出張点検費かかるのはおかしくないですか。整理してまた連絡してきてくださいと言われ 次の対応について相談。 | 私たちは説得係ではないので、納得されないのであれば営業店へ戻す。 入直で営業店から戻ってきて、SPから貸主へ連絡して、 納得してくれる方もいれば納得されない方もいる。 | | C6貸主で①浴室扉と聞いていたが、洗面所の扉の事だった。調整済みで費用が発生している。貸主Fへの引継ぎには未完了として作業進めていいか確認するように引継ぎされている。（1）ヒアリングをしたうえで浴室と聞いていたため、設備保証であげられないのか（2）貸主がキャンセルした時、どうなるのか。また行き違いが起きるので事実を話した方がいいのではないか。 | （1）このケースは該当しない。（2）貸主が了承しなければSPで請け負うため、そのまま状況を伝えていい。 | | 階下漏水調査結果、竪管が原因でした。4月からの漏水でBMへ依頼していたがSPで仕切り直ししていた案件。（1）本来であればＢＭへ対応依頼ですが、ＢＭ業者と上階入居者が日程調整ができないことでＳＰで対応していたので業者が竪管の対応可能であればＳＰでこのまま対応になるのか。 | 竪管の修繕はＢＭへ依頼する。時間がかかろうが、ＳＰは専有部の修理のみになるので対応しない。ただし、ＤＡＲには前もってＳＰでは対応しないことまた催促が入るかもしれないことは報告しておく。 | | ＨＮから貸主連絡案件。ＳＰから①～⑦の修理依頼をＨＮへ報告したところ、「修理が必要なものは対応、 使用に支障がないものはそのままになります。」とのみＨＮから回答あり。 出張費の了承や費用について一切記載がないため2業者手配が必要になる可能性から説明が必要か。 | 相手が誰であろうと、当社としての提案をする。この案件はそもそも 当社から提案もせずに貸主連絡をＨＮへ丸投げしていたため、このような回答になってしまっている。よってこちらの提案内容のご案内から 仕切り直しが必要。 | | 業者より依頼書の金額を少し超えてしまうが作業していいかどうかの確認。部材あり、当日作業可能。 | 依頼書の指示には税込23000円までと記載あるが貸主様承諾金額は税込44000円のため手数料を乗せても税込44000円の承諾金額を超えないため作業指示出してもいい。 | | 階下漏水。業者が入居者と15日間日程調整が進んでいない。どう進めたらいいか。 | 入居者への調整はＳＰでもできる為、業者には任せきりにせずＳＰで先導して動く。 業者には最短工事日確認し入居者への連絡はＳＰからかける。 | | エアコン交換見積作成時の概要　※リサイクル費●●/収集運搬費7,000円が諸経費に含まれております。について、 リサイクル料金は原価でいいのか、収集運搬費用は7000円固定か確認。 | リサイクル料金は原価を入れ、収集運搬費用は7000円固定でいい。 | | 入居者連絡の内容について。入居者が業者手配をするのかどうかを確認するのか？大京では基本的にはSPからの手配をすると思うが、HNでは協力業者を手配しなくてもいいということか？ または業者手配のタイミングを保険加入があるかどうかわかってから手配するのかを確認すればいいのか？ | まず、保険加入しているかどうかは追記から確認できる。また入居者加入の保険がＨＮ指定ではないため、保険申請は入居者自身で行う。入居者が保険の手続きを行うので協力会社での業者手配を必ずするようにとは言えないため入居者で業者手配をするかどうかを確認している。入居者手配となった場合は完了報告書の写真などをＨＮへ送っていただくようご案内する。 | | 集合ポストは大京に対応依頼ですが、指定業者の情報と共にSPで対応するように指示があり。再度対応依頼をし返した方が良いのか、今後この物件で集合ポストの不具合があったら貸主へ指定業者手配の了承をいただき、貸主直の対応で良いのか確認の上でSP対応としたほうがいいのか。 | 指定業者の手配はSPでして良い。ただ、今後この物件で郵便ポストの依頼があった場合に一律同じ対応（指定業者手配、貸主直請求）でいいか確認。貸主へ都度手配先確認電話をするのは控えたいので、依頼を受ける→貸主直で即手配で終わらせたい。※その旨確認で大京へメール返信済み | | 大京へ見積メール送る際は新規で立ち上げて送る。対応依頼送って大京から返事来ていたとしても、返信で送らない。 絶対新規で立ち上げ。 | 貸主の場合は返信で送る。 | | 給湯器キッチン側のリモコンの液晶部分の不具合だったとしても、リモコンの型式ではなく給湯器本体の型式確認する。 | マルチリモコンだった場合本体の特定ができない為。 | | ②貸主③④入居者保険案件。現地調査済みで見積もり到着している。④貸主からの要望を確認したところ長期出張中につき、再検討に時間を要しご迷惑をおかけいたしますので、再検討分につきましては辞退したい。②は見積もり通り作業可能と返信あり。すでに現調しており、②には出張点検費含められないため、今後の対応について相談。 | ②は仕入金額のみで対応できるのか確認。③④辞退であれば別業者で仕切りなおすしかない。 →そもそも長期出張中という内容から今後の依頼に関わる為対応出来ない理由を業者へ確認が必要。なるべく業者切り替えし無駄な費用と時間を要すことは避けたい。保険申請をしても部屋全体の巾木については保険の認定は下りない為オーナーが補修か所のみの対応では納得せず巾木全部を交換するよう強い希望がある場合には希望通りの対応について営業店へ確認必要。10/21蝶名林 | | 入居者様からの新規申し出内容について。玄関鍵がマンション前で盗難された、今後の対応についてどうしたらいいか。 | 盗難されたことに対しての報告と今後の対応についての確認の2つの依頼があるので切り分けて考える。盗難されたことに対しては営業店へ報告。今後の対応については鍵の複製をしたいのか、鍵交換をしたいのか、まずは入居者の要望を確認する。 | | 概要に記載しているレストパルの認識についてあっているか。設備保証でメーカー訪問しているが、本体交換のための調査はしていないので発注になった場合は現調が必要ですが、対応不可の場合は出張点検費がかかる。本体交換するための現地調査ですが、設備保証であげられるのか。 | 認識相違なし。補足：レストパル＝古い設置法ではない。見栄えがいいからこそ修理するときに今回のようなケースになる。出張点検費になるので設備保証で請求可能。 | | 貸主様へ巾木の中間報告について。保険申請予定。今後貸主負担を案内する可能性もあるため各所確認中とふわっとした報告にしたい。他にいい報告があるか。 | 保険会社へ確認していることをそのまま伝えていい。伝えていけない理由もないし万が一貸主負担の案内になった場合も連絡がしやすくなる。また選定している巾木の種類なども報告が必要であれば今のうちに伝えておく。 | | 複数物件貸主様より「対応中物件の案件と別物件の修理請求について家賃相殺をしてください」とメール到着。 該当物件がPM物件で、弊社から請求書を大京宛に送っている案件かつ未入金分が複数あり、どの案件を指している不明な 状態。恐らく弊社手配修繕の案件だが、請求書は既に大京PMへ送っている為、貸主様へ詳しく詳細を聞いてから引継ぎを 行うか、最初から大京PMへ対応依頼を行うかどちらで進めるべきか。 | 請求書は既に大京PMへ送っており、当社では相殺で処理されたのか等 詳細が不明の為、大京PMへ対応依頼で進める。 | | 24201012ですいぱとで対応歴あり。洗面水栓に排水栓の操作部がついていて水栓交換実施している。排水栓のヘッドの不具合で訪問したが引棒についても日本製の規格に適した部品に交換させていただきましたと報告あり。なぜかわからないが費用が掛かることに違和感を感じる。費用かかるのであれば作業進めずに事前に報告するべきではないか。 | 引棒は前回の水栓交換時にセットになっているはずだが、海外製品で特殊であったため流用している。前回交換していれば良かったのと現場からの報告時に無償で対応すると言われているので考慮するべき。作業員に考慮してほしいことを相談する。 | | メーカーからの見積もりが大まかすぎるため問い合わせ予定。（金額も高額）他に確認しておくべきことはあるか。また大まかではあるが作業内容は記載はあるのでそのまま提出するのもありか。 | 予定している問い合わせ内容の確認のみでいい。作業内容記載はあるが高額なので確認はした方がいい。 | | ②壁のヒビでも通常通りSPから貸主様へ連絡でいいか。 | 「室内修繕」であれば壁のヒビでもSPから貸主様へ連絡 | | 貸主手配となっているが貸主様から手配業者名を入居者様へ伝えてほしいと言われた。営業店に依頼するべき内容か。 | 営業店へ対応依頼をする。ただし営業店定休日の場合は当日のみ修理受付センターで対応し翌日以降に営業店へ依頼する。 | | 業者へ作業時の写真について送付するよう指示していたが、作業員が作業完了時に新旧の部品の写真しかない、作業時の写真を撮り忘れていたと話あり。そのため貸主様へ説明し、新旧の部品の写真のみでいいと了承を得てその旨業者に伝えて新旧部品の写真を送るように指示していたが、作業員は写真送付なしと認識していた。写真送付となると写真代500円が新たに発生するとのこと。どうするか？ | 新旧部品の写真を送付するよう指示していたのに間違いはない。今更写真代と言われても困るため、写真代を負担できないか業者に確認する。 | | 見積連絡でアスベスト調査未実施の旨お伝えし、見積案内とあったが、見積書の項目にアスベスト調査の項目がないのでどういう意味か。 | アスベストが含まれているかを調査するには20-30万と高額な費用がかかり、また時間もかかってしまう。そのため調査をせずにアスベストが含まれているとみなして見積の項目の中にアスベスト処分費を含めた見積にしている。 | | 浴室壁直付けシャワーフック。下の段のみ交換後に業者よりデザインが若干変わると報告あり。 | 同じものは設置できないのか、入居者OKなのか確認したうえでそのまま貸主様へ報告していい。 | | | | 追記した案件番号がわからない時はどうしたらいいのか | HM進捗状況一覧を選択して、検索日時を追記した日にする。更新の日を選択する。 | | 弊社の利益がないので手を放したい | 入居者様には改善しない場合のみ連絡入れていただくようにする。DARには貸主様が郵送でパッキンを送り入居者様ご自身で交換していただくことになりました。貸主様より進捗確認などが入りましたら御社へ報告いたしますのでご対応をお願いいたしますと依頼する。 | | ④入居者へ清掃案内でいでしょうか。 | ダクト内は入居者様で対応できる範囲か不明なのでDARへ指示を仰ぐ | | 貸主Fで電気温水器で再度手配相談できないか記載があるが、どういうことか。 | 申し出内容からまずは水栓メーカーを手配したが推薦人問題がなかったため次に不具合の可能性がある電気温水の点検調査ができないか相談するということでした。電気温水器に問題がないとなった場合には配管に不具合ないか確認する流れとなる。 | | 浴室換気扇交換するには浴室の天井を外さないといけない。営業店へ依頼していいか | 表層部にも変わるので依頼していい | | 1アクション以上対応しているのでHNへ戻していいか | 戻していい。3/3の依頼も本体であれば戻していい。 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | 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| | 先行手配していたが本体交換が必要な内容や金額の修繕が必要となった 担当営業店の緊急連絡先へ手配相談するか確認したい。 | 緊急案件で先行手配し、本体交換が必要な場合は、担当営業店の指示を仰ぎます。 現地に業者がおりその場で作業できる場合は、営業店の緊急連絡先に連絡します。 その場で出来ない場合は、見積を取得（内容がわかれば必ずしも書面で取得する必要は無い）し 同じく営業店に連絡して指示を仰ぎます。 ライフラインに支障がある事案を放置しない考えですが、本体交換では費用が高額となり自己承諾を得る際にトラブルに発展する可能性があるため、クライアントより事前相談を求められています。 | | 保険申請のため、請求書の日付や物件名等を変更したい。 | 原則禁止の為、断ってください。 ただし、未入金など、どうしても仕方ない場合は【エクセル請求書】のみ発行可能です。 エクセル請求書作成時、※必ず※物件名・部屋番号を空欄で作成してください。 ※先方作成の請求書に押印することは可能です。(例：TK管理など) ※別案件で作業している現場へ、合算請求は可能です。 ※habit上で発行する帳票類については、対応記録となるため修正不可です。 ※「請求するために物件へ行き、調査費と一緒に載せてほしい」と依頼があっても対応不可です。

| DAR管理委託形態 | | --- | | 管理委託形態 | SPHM上の表記 | 内容 | | Ａ | A 先行手配NG | ＤＡＲと仲介契約のみの貸主となる。その為、家賃は入居者から直接貸主へ振込となっており、ＤＡＲを通さず管理費も払っていない。 貸主が修理費未払いとなった場合に、家賃を差し押さえる事が出来ない。 よって、先行手配（緊急手配）は基本的に行わない。ただし、入居者が費用を立て替えるのであれば、緊急手配可。 修理承諾を取る際は、電話の他に、書面もしくはメールなどで、後からでも必ずエビデンスをとる。 先行手配（緊急手配）とは・・・ ライフラインに係る設備の不具合、放置すると被害が拡大する不具合、入居者の強い要望で手配を待てない場合等に、貸主連絡がつかなくても、営業店にメール報告した上で先行して業者手配をする事。 先行手配例：給湯器のお湯が全く出ない。真夏に一台しかないエアコンが故障。北海道でストーブの故障。水が漏れて床や天井が水浸し。ブレーカーが落ちて電気が使えない。etc | | Ｂ３ | B3 先行手配NG | 古い契約で、緊急の場合に先行手配する旨の契約内容が載っていない為、先行手配ＮＧ。 | | Ｃ３、Ｃ４、Ｂ５、Ｄ | C3 不通時3万ok C4 設保&3万ok B5 不通時3万ok D 不通時3万ok | 貸主との契約上、修理手配は管理会社側判断で税込3万円以内は進めて良い事となっている。 しかし、契約内容を失念している貸主が多い、急ぎでない場合は、事前承諾をとってから手配する。 急ぎの場合は税込3万上限で先行手配。留守電の場合「手配して費用が税込3万円以内であれば、作業進めます」と残す。 | | C4、C6、D4 | C4 設保&3万ok C6 設保 D4 設保 | 設備保証契約をしている。対象品目の修繕10万円（税抜）は貸主負担にならない。 | | Ｅ | Ｅ　20万超要確認 | DARの社有物件。 ご入居者様より修理依頼が入った場合はDARにメールを送り１箇所あたり税込：66,000円までであれば修理・本体交換問わず手配を進める。（2024/4/12　更新） その他、修理以外の相談、契約関係などは各営業店へ連絡する。 ＤＡＲは中古マンションの買取、販売の事業も行っており、既に賃借人が居る部屋を買い取った場合、販売するまでの期間、一時的に賃貸人となっている状態。所有期間中になるべく費用をかけたくない考え。 よって、基本的には設備本体交換ではなく、可能な限り安価な修理で進める。 業者手配前からメーカーの部品供給が無く、修理不可と分かっている場合は、業者を手配し交換の見積を取り寄せるかを事前に営業店に相談する。 現地確認しないと、修理可能か不明な場合はメーカーの出張点検費が掛かったとしても、まずは修理で進める。 ・1案件に対し、税込20万円以内はDARの部長決済、税込20万円以上はＤＡＲの役員決済が必要になっている。 その為、税込20万円を超える場合は、見積書・請求書を分けて税込20万円以内に収める様にする。 （※理由は上記の内容をそのまま話してOK。） ・作業完了後の写真不要。後見積必須。 | | | | Z1、Ｚ３、ミディエイト | Z1 大京対応 Z3 大京対応 ﾐﾃﾞｨｴｲﾄ 大京対応 | 契約解除となった物件だが、営業店で対応継続している事がある。 管理物件でない為、センターで業者手配しないが、営業店では対応するかもしれないので、修理依頼があった場合は営業店に報告。 | | マネージ、リース | マネージ　戸別 リース　戸別 | 旧ＡＦＣの戸別管理物件 | | アパマン○○ | アパマン一棟 （など「ｱﾊﾟﾏﾝ〇〇」） | （株）穴吹ハウジングサービスへ管理移管された物件。管理が変更になっている旨をご案内し今後は0120-674-675におかけ頂くようにご案内するが、「よろしければこのまま内容を伺って申し伝える様にいたします」と案内して架け直しはして頂かない様にする。案件は穴吹ハウジングサービス側のデータベースに作成。 | " （文字列）

| 設備保証対象設備、部位の一覧 | | --- | | | | 前提条件 | | ・設備保障とは、以下に挙げる設備の修理工事１件につき100,000円（別途消費税等）までは、賃貸管理会社にて負担となるサービスである。 ・設備保障の対象となるのは、以下に挙げた設備の修理であり、本体そのものの交換は保証の対象外となる。ただし、補足事項欄に「※本体交換でも対象」と書かれている設備は本体交換でも保証の対象となる。 ・以下の表は、設備保障の対象設備を確認するためのものであるが、かならず補足事項も併せて確認し、保証の対象かそうでないかを判断する必要がある。 ・以下に挙げている設備以外はすなわち設備保障の対象外の設備という事になる。 | | | | 設備保障の対象設備 | 設備の設置場所 | 補足事項 | | 給湯器（ガス、灯油） | PS、ベランダ | リモコン交換、配管連結バンド、水フィルター清掃、水抜き栓パッキン含む | | 給湯熱源機 | PS、ベランダ | リモコン交換、配管連結バンド、水フィルター清掃、水抜き栓パッキン含む | | 電気温水器 | PS、ベランダ | リモコン交換、配管連結バンド、水フィルター清掃、水抜き栓パッキン含む 例外として保証の対象外となる部位：本体と一体でない逃し弁、減圧弁、止水栓、排水栓 | | 瞬間湯沸かし器 | キッチン | | 浴室（ユニットバス） | 浴室 | 例外として保証の対象外となる部位：タイル、目地、塗装部、、壁内追い焚き配管、ジャグジー、ジェットバス、壁内配線、棚板補充、風呂蓋、TV・オーディオ（リモコン一体型は対象）、鏡（固定金具は対象、固定金具不備で鏡破損の場合は交換も対象） | | 浴室（ユニットバス以外：在来工法、造作浴室） | 浴室 | 例外として保証の対象外となる部位：扉、壁、天井、床、タイル、目地、塗装部、壁内追い焚き配管、ジャグジー、ジェットバス、壁内配線、棚板補充、風呂蓋、TV・オーディオ（リモコン一体型は対象）、鏡（固定金具は対象、固定金具不備で鏡破損の場合は交換も対象） | | 洗面化粧台（洗面台） | 洗面所 | 例外として保証の対象外となる部位：床下・壁内の給排水管、電球、部品紛失・不足時の取り寄せ、鏡（固定金具は対象、固定金具不備で鏡破損の場合は交換も対象） | | 食洗機（食器洗い洗浄機） | キッチン | 例外として保証の対象外となる部位：庫内のかご、床下・壁内の給排水管 | | ガスコンロ、ＩＨクッキングヒーター | キッチン | 例外として保証の対象外となる部位：天板・トッププレート、取り外し可能な部品（五徳、汁受け皿、網、排気口カバー、リングカバー、独立した取っ手） | | ビルトインオーブン | キッチン | 例外として保証の対象外となる部位：庫内灯の管球、フィルター、取り外し可能な部品（五徳、汁受け皿、網、排気口カバー、リングカバー、独立した取っ手） | | ディスポーザー | キッチン | 例外として保証の対象外となる部位：床下・壁内の給排水管、飛散防止ゴム、ふた式スイッチの紛失時の取り寄せ | | 便器、タンク | トイレ | 一体型トイレの機能部（温水洗浄機能部）、床下や壁内の給排水管 | | 温水洗浄便座 | トイレ | 例外として保証の対象外となる部位：脱臭用フィルター | | 手洗い（独立したもの） | トイレ | 手洗いボール部 例外として保証の対象外となる部位：手洗い一式交換 | | 照明スイッチ | 全部屋 | ※本体交換でも対象 例外として保証の対象外となる部位：壁内の配線（スイッチから照明器具までの配線含む） | | 換気扇 | キッチン、トイレ、浴室 | 例外として保証の対象外となる部位：フィルター、壁内配線 | | エアコン | 全部屋、ベランダ | 例外として保証の対象外となる部位：リモコン、室外機交換、フィルター、配管カバー、隠蔽配管、スリーブ穴（穴あけ、キャップ修理など）、据付用板や金具類、室外機設置台 | | ストーブ | 全部屋 | 灯油供給管（露出部） 例外として保証の対象外となる部位：リモコン（ワイヤレス）、置台、不凍液、壁内の灯油供給管 | | 水栓 | 全部屋 | ※本体交換でも対象 例外として保証の対象外となる部位：浄水カートリッジ、洗濯機給水ホース、スロップシンクや庭の散水機 | | 浄水器 | 全部屋 | ※本体交換でも対象 例外として保証の対象外となる部位：水栓タイプ以外の浄水器、浄水カートリッジ、PSの浄活水器本体 | | 給水管、フレキ管 | 全部屋 | 例外として保証の対象外となる部位：壁内や床下部分は対象外、洗濯機給水ホース、スロップシンクや庭の散水機 | | 排水管 | 全部屋 | 例外として保証の対象外となる部位：壁内や床下部分は対象外、スロップシンクや庭の散水機 | | 防水パン | 洗濯機置き場 | 例外として保証の対象外となる部位：洗濯機給水ホース | | パッキン | 全部屋 | 水栓、浴室ドア、浴槽排水栓、防水パンの排水トラップ、コンロのグリル扉、オーブン扉、トイレ一式、給湯器水抜き栓 例外として保証の対象外となる部位：上記以外 | | 床暖房 | 全部屋 | 例外として保証の対象外となる部位：無線LANルーター、本体外の配線 | | インターホン | 玄関、リビング | 例外として保証の対象外となる部位：親機と子機の同時交換（それぞれ単体なら対象）、玄関子機～室内親機間の配線、緊急通報装置、録画・録音用のメディア | | ドアチャイム | 玄関、リビング | 例外として保証の対象外となる部位：玄関チャイムと室内受信機の同時交換（それぞれ単体なら対象）、玄関～室内間の配線、 | | ブレーカー （分電盤） | 全部屋 | | コンセント | 全部屋 | ※本体交換でも対象 | | ガスコンセント | 全部屋 | ※本体交換でも対象 | | モジュラージャック | 全部屋 | ※本体交換でも対象 | | 引掛けシーリング、ローゼット、照明用ソケット | 全部屋 |

| 28.賃貸入居サポートについて | | --- | | | | | | | | | | | | | 目次 | | ★賃貸入居サポートとは | | ・大京穴吹不動産が提供する駆けつけサービス等。（24時間365日受付） | | ・入居者様が月額770円（税込）を家賃と共に支払い、様々なサービス（トラブルサポート・暮らし相談サポート・パソコンのトラブルサポート・バックアップサポート・宅配買取サービス・JBR NET・トラブルサポートアプリ）を受けられる。 | | | | | | | | | | | | ★サポート内容 | | 【駆付け項目】 | | 鍵・水まわり・ガラス・電気・建具。 | | | ※出動可否一覧 | | 【費用について】 | | 基本料金・出張費・夜間休日料金・作業費（60分以内の作業）は無償。部品代は有償。 | | 有償対応範囲…60分を超える作業（別途10分につき1,100円（税込）の作業料金が発生）、特殊作業、または部品交換を行った場合。 | | ※大京アステージ「住まいるレスキュー」導入物件のみ：部材代5,500円ＯＦＦ。 | | | | | | | | | | | | | | | | | | ★補足情報 | | ・賃貸入居サポートにて有償修理まで行った場合は、完了報告のメールが届く。 | | メールの本文に記載されたURLで案件管理システムの該当案件情報（見積、写真等）を確認できる。 | | ・賃貸入居サポートから貸主様へ直接請求は可能（依頼時に貸主様の情報を記載する必要あり） | | ・賃貸入居サポートは入居から40日以上経過していれば、お客様の加入情報が確認出来る為、入居日を聞き取りしないそうです。 | | その為、賃貸入居サポートから当社へ届くメールに入居日の情報が入っていない場合は、入直案件ではないと判断する。 | | また、入居40日以内の方から依頼があった場合でも、実際の加入有無に関わらず、みなし会員として会員同様のサービスを提供しているとの事。 | | | | ★賃貸入居サポート（JBR）よりSPにメールが到着した場合の対応方法 | | | | | 入直 （設備保証対象外） | | 入直以外もしくは 入直だが設備保証対象内 | | 玄関鍵交換 | | 対応外の問い合わせ | | 案件無 | | | 新規案件作成 受付ID入力 | | 新規案件作成 | | 新規案件作成 | | 賃貸入居サポートに対応外の問い合わせが入り、賃貸入居サポート（ＪＢＲ）から管理会社へ連絡するよう入居者様へ案内している場合は案件作成不要、 メール対応不要 | | 案件有 | | | 報告内容追記 ※受付ID入力、見積り金額は追記しない | | 報告内容追記 ※見積り金額は追記しない | | 報告内容追記 ※見積り金額は追記しない | | 対応不可 | | | 営業店へメール転送後 対応依頼の連絡 | | 貸主連絡後、センター業者手配 | | 営業店へ対応依頼 | | 訪問日報告 | | | 追記のみ | | 追記のみ ※必要に応じて貸主連絡 | | 追記のみ ※必要に応じて貸主連絡 | | 初回貸主連絡 | | | 不要 | | 要 | | 要 | | 依頼書作成 | | 無償 | 不要 | | 不要 | | 不要 | | | | 有償 | 要 | | 要 | | 要 | | 見積書 | | | 見積書作成　 ※SP手数料をのせる 作成した見積書を 営業店へメール送信・電話報告 | | 設備保証内・承諾金額内 発注 | | 承諾金額内 発注 | | | | | | | 設備保証外 見積書作成、貸主連絡 | | 承諾金額以上 見積書作成、貸主連絡 | | 完了報告 | | 無償 | 営業店へメール転送 設備区分1：【賃サポ無償対応】を選択 | | 貸主報告 設備区分1：【賃サポ無償対応】を選択 | | 貸主報告 | | | | 有償 | 報告書印刷 | | 報告書印刷 | | 報告書印刷 | | 完了後の貸主報告 | | 無償 | 不要 | | 要 | | 要 | | | | 有償 | 要　※貸主or営業店 | | 要 | | 要 | | 追記上の入力 | | | ・センターにて手配したとき以外は【賃貸入居サポート】と記載 ・センターにて手配したときは【センター業者】と記載 |